Ce trebuie sa stim inainte de a cumpara un imobil

Vorbeste
Online
cu un membru
care s-a declarat
profesionist
in domeniu.
Diana Croitoru
Domeniu : Activitati juridice
Meserie : mediator
Localitate : Bucuresti / Bucuresti
Click aici
sa vezi
toti profesionistii
din jurul tau...

Terenuri, constructii in proprietate privata sau coproprietatecasa_noua

Achizitionarea unui imobil este pe cat de importanta pe atat de dificila in esenta. Iata de ce este indispensabil sa ne informam in mod riguros in prealabil, inainte de a face orice pas in acest sens. Primul lucru ar fi sa distingem daca obiectul tranzactiei de vanzare-cumparare il constituie o constructie sau un teren.


Pentru terenuri
Cand cumparati un teren situat fie intravilan fie in extravilanul unei localitati, trebuie sa aveti in vedere respectarea a 3 mari cerinte :

1- forma autentica a contractarii la un notariat public. Nerespectarea formei autentice a actului de vanzare-cumparare a terenurilor de orice fel este sanctionata cu nulitatea absoluta a vanzarii.;

2- trebuie sa verificati daca s-a respectat dreptul de preemptiune (care este un drept de prioritate pentru anumite categorii de cumparatori, cum ar fi : coproprietarii, arendasii, vecinii). Preemptiunea este o procedura administrativa prealabila care consta in afisarea de catre proprietarul terenului extravilan la sediul Primariei in a carei raza teritoriala se afla acesta, timp de 45 de zile, astfel incat titularii dreptului de preemptiune sa isi poata manifesta eventuala oferta de cumparare..Nerespectarea aceste conditii atrage nulitatea relativa a actului de vanzare-cumparare;

3- trebuie verificat daca asupra respectivului teren exista litigii de orice fel la instantele judecatoresti, in tot cursul solutionarii acestora, legea interzicand, sub sanctiunea nulitatii absolute instrainarea unor astfel de terenuri.

Pentru constructii
Pentru toate constructiile trebuie sa cunoastem:
- pretul aproximativ in zona;
- structura imobilului;
- anul constructiei;
- amplasarea centrelor comerciale, sociale, mijloace de transport in functie de locatia dorita;
- suprafata imobilului;
- situatia lui juridica;
- eventualele vicii ascunse.

Pentru o constructie proprietate privata :
1- Primul pas ar fi sa verificati daca vanzatorul este proprietarul de drept al constructiei pe care doriti sa o cumparati;
2- Verificati daca imobilul ales de dumneavoastra cuprinde toate dependintele, toate partile de teren aferente, fara nici un fel de exceptie sau rezerva.
Asigurati-va ca terenul sa fie bine delimitat. In situatia contrara, apelati la un expert topographic si consultati planul cadastral.
3 -Verificati alaturi de notarul care va inregistra tranzactia ca nu exista servituti constituite asupra terenului (drept de trecere, servitude de vedere). De asemenea cereti-i acestuia sa precizeze daca peretii sunt semi-detasati (despartitori ) sau particulari (independenti).
4- Examinati stadiul sarpantei, pentru a vedea calitatea grinzilor si a capriorilor cat si rezistenta lor ; Verificati stadiul peretilor pentru a evidentia urmele unor eventuale fisuri; Examinati de asemenea tavanele si podelele pentru a testa grinzile si scandurile.
5- Verificati alaturi de primar Planul de ocupare al pamanturilor sau Planul local de urbanism pentru a va informa despre proiecte si posibilitati de constructie din preajma casei dumneavoastra. In egala masura uitati-va daca terenul pe care este situat imobilul nu are drept de preemtiune (al Primariei pentru extinderea drumurilor publice).

Pentru o constructie detinuta in coproprietate si indiviziune :
1- Consultati reglementarile coproprietatii (modalitate a dreptului de proprietate asupra unui bun individual determinat), si asigurati-va ca nu exista riscul ca in urma partajului , cota ideala si abstracta care a facut obiectul tranzactiei sa nu cada in lotul acelui coproprietar care si-a instrainat cota ideala, iar in cazul in care bunul ar cadea in lotul altui coproprietar iar acesta nu este de acord cu validarea tranzactiei anterior survenita, consecinta este desfiintarea unui astfel de contract  (asa numita conditie rezolutorie).
2- Informati-va asupra quantumului taxelor de cadastru si publicitate imobiliara. In mod traditional, ca si cumparator va trebui sa achitati taxele notariale, in timp ce vanzatorul va achita impozitul pe tranzactie plus o taxa de 0,15% catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
3- Verificati absenta servitutilor de urbanism. Cereti un certificat de urbanism Primariei din circumscriptia teritoriala unde se afla terenul.
4- Fiti foarte atenti la suprafata exacta indicata in contract. In definitiv, legea impune vanzatorului unui lot aflat in coproprietate de a indica suprafata exacta in contractul de vanzare. Cumparatorul poate obtine nulitatea vanzarii in situatia in care nici o mentiune asupra superficiei nu a fost indicata. De altfel acesta poate obtine o diminuare a pretului atunci cand suprafata reala este inferioara cu mai mult de 5% fata de cea indicata.
5- In cazul cumpararii unei constructii aflate in indiviziune (modalitate a dreptului proprietate asupra unei universalitati de bunuri), interesati-va daca s-a procedat in prealabil la un partaj voluntar sau judiciar, dupa cum coindivizarii s-au inteles sau nu cu privire la modalitatea de impartire. Sigur, este de preferat ca atat starea de coproprietate (asupra unui bun determinat) cat si starea de indiviziune (asupra intregului patrimoniu) sa fi incetat inainte de data tranzactiei, lucru ce trebuie urmarit si semnalat de notarul care autentifica vanzarea-cumpararea respectivei constructii.

Acte necesare pentru perfectarea tranzactiei de vanzare-cumparare imobile (casa cu teren sau teren) :
1- ACTE PROPRIETATE IMOBIL compus din casa de locuit cu teren aferent: contract de vanzare-cumparare autentificat la notar, iar pentru actele incheiate dupa anul 1999 si incheierea de intabulare de la Judecatorie, titlu de proprietate, hotarare judecatoreasca -in original.
2- SCHITE IMOBIL (3 exemplare originale) intocmite de catre un inginer cadastral si avizate O.C.P.I.(Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara).
3- CERTIFICAT DE NEURMARIRE FISCALA de la Primarie –Administratia Financiara (valabil 48 de ore) cu suprafata de teren sau/si casa cu valoare de impunere.
4- CERTIFICAT DE SARCINI sau EXTRAS DE CARTE FUNCIARA (eliberat de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara - in cladirea fostului Notariat de Stat, str.Nicolae Gane) -este de competenta Biroului Notarial.
5- BULETINE DE IDENTITATE (pentru cumparator si vanzator, originale si copii).
6- ADEVERINTA DE PREEMPTIUNE (afisata timp de 45 de zile la sediul Primariei asa cum am detaliat mai sus pentru terenurile extravilane).

Daca achizitionarea imobilului se face prin credit bancar, aveti in vedere si acest articol.

Alte articole din aceeasi tema:


Administrator

Raspunde #1 | Administrator | 24-08-2009

Sfaturile sunt binevenite mai ales ca in perioada asta multi oameni se grabesc sa cumpere apartmente cu "prima casa".


Andreea

Raspunde #2 | Andreea | 24-08-2009

In martie, am facut toate demersurile pentru a cumpara un imobil printr-o agentie imobiliara din Ploiesti. Dupa prezentarea unui imobil si dupa de m-am hotarat sa-l cumpar, pe data de 25.03.2009, am semnat un antecontract cu propietarul imobilului, dandu-i un mic avans. Pana aici, nimic in neregula, sau cel putin asa cred eu. In aceeasi zi, dupa semnarea antecontractului, mi s-a spus ca trebuie sa platesc si comisionul agentiei, motivul fiind "ca sa scapam de-o grija", si l-am achitat (am factura si chitanta pe acea suma). Dupa 30 de zile (data cand urma sa achit diferenta dn contravaloare imobilului), din motivul ca imobilul urma sa fie achitat prin credit bancar, iar creditul nu a fost aprobat de catre banca, nu am mai putut cumpara acel imobil. Intrebarea mea este: imi pot recupera contravaloarea comisionului, avand in vedere ca tranzactia nu s-a efectuat? Si ce anume trebuie sa fac?

Vladut

Raspunde #2-1 | Vladut | 24-08-2009

Poti afla raspunsul citind cu atentie clauzele existente in respectivul contract.


Ionavocat

Raspunde #2-2 | Ionavocat | 24-08-2009

r fi bine sa revizuiti clauzele contractului incheiat cu agentia imobiliara si ulterior sa le faceti in scris o sesizare in care sa mentionati clar ceea ce scrie in contract (plata comisionului in conditiile in care se incheie contractul de vanzare-cumparare). De asemenea, trebuie sa aveti in vedere si daca in contractul de comision se stipuleaza o clauza in care plata comisionului ramane valida daca cumparatorul nu incheie contractul din vina sa (in aceasta situatie ar fi imposibilitatea cumpararii datorita neacordarii creditului). Daca toate aceste clauze sunt clare, atunci anexati la adresa dumneavoastra sesizarea cu factura si chitanta si ati putea sa faceti si o sesizare la Oficiul consumatorilor.


Diana Croitoru

Raspunde #2-3 | Diana Croitoru | 24-08-2009

da, situatii de genul asta sunt destul de dese, atunci cand intermediarul tranzactiei este o agentie imobiliara. De aceea este necesar sa fie foarte bine studiate atunci cand apelati la agentii imobiliare atat antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu vanzatorul, cat si conctractul de comision cu agentia respectiva. Nu neglijati parcurgerea tuturor clauzelor, sunt multe agentii care includ paragrafe abuzive ( scrise cu caractere mai mici, pe care la o prima vedere le puteti omite a citi ). Sunt agentii care pretind comision de tranzactie indiferent daca incheierea contractului ar avea loc sau nu si indiferent de cauzele imputabile sau nu cumparatorului. Puteti desigur face o adresa la Protectia Consumatorului, dar din experienta proprie, nu va pot ajuta in situatia in care aceste clauze au fost incluse in contractul de comision pe care v-ati exprimat acordul samnandu-l.



ciss

Raspunde #3 | ciss | 24-08-2009

Buna seara, Am o intrebare pentru Domnii avocati si nu numai, #4 si #5 ... Nu si dumneavoastra sunteti prestatori de servicii, nu si dumneavoastra lucrati pe baza de comision in anumite situatii ? Daca pierdeti un proces sau cum il numiti, asta ar insemna ca trebuie sa restituiti si avansul si nici sa nu mai incasati NIMIC pentru munca depusa ? Oricum tema era cu totul alta, nu agentul/agentia ci CE TREBUIE SA STIM ...!!!, iar daca ne intoarcem la subcapitolul "Pentru terenuri :", nu cred ca atunci cand cumpar un teren, proprietarul care se supune "Dreptului de preemptiune" cu cele 45 de zile de obligativitate, ar trebui sa aiba "1- forma autentica a contractarii la un notariat public". Cred ca Titlul de proprietate este actul care sta la baza intregii operatiuni. Mentionez ca nu sunt agent, dar am tangenta cu acest domeniu. Va multumesc,

Diana Croitoru

Raspunde #3-1 | Diana Croitoru | 25-08-2009

Da, sigur ca ne putem numi mandatarii clientilor nostri in virtutea contractului de asistenta juridica incheiat, avand obligatia de a face totul ( obligatie de diligenta, de mijloace ) pentru a castiga cauza folosind mijloacele legale pe care le avem la dispozitie. Onorariile pot fi atat fixe, orare, onorarii de succes, sau combinate, dupa cum se stabilesc alaturi de client in functie si de natura cauzei. Desigur stabilirea onorariului depinde si de multe alte elemente, insa pentru activitatea sa profesionala orice avocat are dreptul la onorariu si la acoperirea tuturor cheltuielilor facute in interesul clientului sau. Cu siguranta tu te refereai la acel onorariu de succes care se poate solicita in completarea onorariul fix , cu titl ucomplementar, in functie de rezultat sau de serviciul furnizat , el fiind o suma fixa sau variabila stabilita pentru atingerea de catre avocat a unui anume rezultat. Asadar, ca raspuns la intrebarea ta, in situatia ,,pierderii procesului'', daca asta a fost scopul convenit, acest onorariu nu se mai cuvine sau se percepe in quantumul sau procentajul stabilit in functie de rezultat, nicidecum nu se pune problema restituirii ,,avansului'' cum il numesti tu, a onorariului fix, care este pe deplin cuvenit pentru activitatea profesionala si diligentele depuse. In ceea ce priveste cea de-a doua nelamurire a ta, privitoare la forma autentica ceruta ,,ad validitatem'' pentru contractele de vanzare-cumparare avand ca obiect terenuri, Legea 54/1998 prvind circulatia juridica a terenurilor, la art .2 alin. 1 prevede clar, fara manevre de interpretare ca ,,terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan sau extravilan, indiferent de destinatia sau intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute'', continut preluat dealtfel si la Titlul X al Legii 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei.



Delia

Raspunde #4 | Delia | 27-08-2009

In dorinta de a-mi achizitiona o locuinta, o mare parte din vanzatori pe care i-am contactat au credite la banca. Credite pe care pana la momentul actual le platesc la zi. Ceea ce ma sperie este daca risc in urma achizitiei locuintei in situatia in care vechi proprietari din diverse motive nu mai achita creditul, banca unde sunt indatorati poate prin actiune pauliana sa anuleze contractul de vanzare cumparare? Multumesc anticipat


Octav

Raspunde #5 | Octav | 29-12-2009

Buna ziua, Imi permis sa va adresez o intrebare, avand in vedere experienta dvs. Am achizitional in anul 2007 un teren in cota parte (7 coproprietari). Agentia care a inlesnit tranzactia si-a luat angajamentul sa se ocupe de toata procedura: alipire, dezmembrare, partajare, intabulare, etc. Contractul implineste in luna martie 2010, 3 ani. Am inteles ca dupa aceasta"varsta" contractul de prestari servicii devine nul. Avand in vedere ca pana acum au rezolvat doar alipirea terenului, ce se intampla din luna martie? Multumesc si Sarbatori fericite!


laura

Raspunde #6 | laura | 09-06-2010

Buna!As avea si eu o intrebare vreau sa cumpar locuinta in care am stat in chirie de multi ani am facut cererea mi sa aprobat si acuma cand am mers la primarie dupa acte imi ziceau ca trebuie sa platesc..intrebarea mea e de ce eu trebuie sa platesc actele inainte sa stiu cat ma va costa locuinta .,..daca dupa accea nu mio permit pierd bani...asta e normal?


maricica

Raspunde #7 | maricica | 11-11-2013

Am cumparat in 2003 un teren de 500 m patrati si acum am aflat ca trebuia sa se tina cont de distanta de 3 m de la axa drumului deci cadastristul trebuia sa ne informeze. In concluzie se mai poate face ceva pentru a recupera cei 33 m patrati tinand cont ca in spatele terenului nu este constructie? Nu vanzatorul trebuia sa tina cont de acest aspect?


Spune parerea ta!

Scrieti-ne!